Immobilienkauf im Großraum München

Wenn Sie aktuell daran denken, eine Immobilie im Großraum München zu erwerben, sollten Sie generell folgende Aspekte mit ins Kalkül ziehen:

1. Allgemeine Immobilienwert-Steigerung

Der Wert deutscher Immobilien generell war in den Jahren 1990 - 2005 nach allen vorliegenden Indices rückläufig.

Dass das momentan anders ist, weiß jeder. Aber niemand sollte sich der Illusion hingeben, dass es dabei um eine Selbstverständlichkeit handelt. Immobilien sind entgegen vielen Botschaften von wirtschaftlichen Rahmenbedingungen abhängig, wie eine einfache Überprüfung zeigt. Das sind weit mehr noch internationale Anlagestrategien als die deutsche Konjunktur.

Ich empfehle von daher immer, eine mittel- bis langfristige Strategie im Hinterkopf zu haben.

2. Renditeerwartungen

Die Rendite Münchner Immobilien lag schon vor dem aktuellen Hype aufgrund der hohen Grundstückspreise deutlich unter dem deutschen Durchschnitt.

Nach Einschätzung des wohl überwiegenden Teils der Fachleute sind die Möglichkeiten für Mietsteigerungen in München bereits im Grenzbereich; die Mietsteigerung folgt nicht, auch nicht mit Verzögerung, dem derzeitigen Anstieg der Kaufpreise.

Bei der Kalkulation von künftigen Netto-Mieteinnahmen ist also Vorsicht geboten.

3. Immobilienblase?

Ebenfalls nach wohl überwiegender Einschätzung kann noch nicht von einer Blase gesprochen werden. Wir haben einerseits eine deutliche langfristige und internationale Tendenz zur Clusterbildung um starke Regionen/Städte, die auch angesichts des langsamen Verfalls des ländlichen Raums [Wegfall der Zentren und der Kommunikation; Schwierigkeiten der Betreuung Älterer] zunehmen dürfte. Andererseits hat die Region München Vorteile in so geballtem Maße, dass selbst bei sich eintrübender Konjunktur nicht mit einem Absturz zu rechnen ist.

Allerdings ist es alles andere als wahrscheinlich, daß Käufer, die Preise am oberen Rand des aktuellen Wertes oder darüber bezahlen, diesen Minderwert in absehbarer Zeit wieder werden aufholen können.

4. "Betongold" und Inflationsfurcht

Der Spruch vom Betongold ist ein Märchen. Der Immobilienmarkt hat zwar seine Sonderbedingungen, ist aber nicht autark. Die Erfahrungen der vergangenen Jahrzehnte, auch im Bereich von offenen und geschlossenen Immobilienfonds, von REITs und Immobilien-AGs zeigen deutliche Wechselwirkungen. Noch besser abzulesen ist diese an der wirtschaftlichen Situation in Ostdeutschland einerseits und der Wertentwicklung der dortigen Immobilien andererseits.

Nach derzeitigem Stand spricht zwar einiges dafür, daß in den nächsten Jahren mit einer deutlich höheren Inflationsquote in Deutschland zu rechnen ist; aber die Immobilie als tendenziell langfristiges Investitionsgut unter Kurzzeitaspekten zu betrachten, ist verfehlt.

Die Rückumwandlung einer Immobilie in verfügbares Kapital ist bei Krisen aller Art schwierig und das Timing gelingt nur selten punktgenau.

5. Zwangsversteigerungen

Bei qualitativ guten Objekten muß der potentielle Ersteigerer aufgrund der derzeitigen Jagdsituation [ebay-Mentalität] mit Endpreisen rechnen, die nicht selten deutlich oberhalb des begutachteten Verkehrswertes liegen. Bietinteressenten sollten das ins Kalkül ziehen.

 

Kostenlose Erstberatung?

Geprägt von den Usancen des Internet werde ich gelegentlich mit der Forderung konfrontiert, eine kostenlose Erstberatung zu erbringen.

Ich mache das nicht. Bloße Anfragen oder kurze Tipps sind kein Thema, wenn die Kostenfrage offen angesprochen wird. Da  die Erstberatung bei mir normalerweise über eine Stunde dauert, sehe ich keine Grund, das ohne Honorar zu machen. Ärzte, Kfz-Werkstätten oder Friseure machen es schließlich auch nicht.